Grondbeleid

In deze paragraaf grondbeleid gaan wij in op het te hanteren grondbeleid, de uitvoering van dit beleid per plangebied en de financiële positie van het Grondbedrijf.

A. Grondbeleid
In de Nota Grondbeleid 2020-2024 (raadsnummer 2019-379) zijn achtereenvolgens de context, het situationeel grondbeleid en de financiën & organisatie beschreven. Samengevat kunnen we zeggen dat:

• Het de ambitie is om de kwaliteit van de voorzieningen in de stad op peil te houden en om blijvend een prettige leefomgeving te creëren voor de diverse bevolkingsgroepen in een veranderende wereld. Het realiseren van deze ambitie speelt zich af in een stedelijk bebouwde omgeving. Uitleggebieden zijn immers niet meer voorradig. Galecopperzoom vormt daarop een uitzondering, echter kan deze locatie pas na 2030 gerealiseerd worden;

• Samen met de stad (inwoners, ondernemers) getracht zal moeten worden een ontwikkeling tot stand te brengen waarbij de diverse belangen zorgvuldig zijn afgewogen;

• Het Grondbeleid een middel is om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van onder andere volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, duurzaamheid, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken;

• We het principe hanteren van ‘situationeel grondbeleid’: er zal per situatie maatwerk worden toegepast over het te voeren grondbeleid. Dit is afhankelijk van de geformuleerde doelstellingen, de prioriteit die de gemeente aan een ontwikkeling geeft, de financiële consequenties en de risico’s die gelopen worden;

• De Gemeente Nieuwegein altijd een financieel solide grondbeleid gevoerd heeft. Dit heeft ervoor gezorgd dat zij de economische crisis goed heeft doorstaan. Deze succesvolle lijn wordt voortgezet met deze nota grondbeleid. Aangezien het Grondbedrijf in principe zijn eigen broek moet ophouden is een solide reservepositie van belang;

• Het vertrekpunt voor grondprijsbepaling is dat deze marktconform is, objectief bepaald, transparant en geschoond is van subsidies of premies;

• De gemeenteraad de kaders van het te voeren grondbeleid aangeeft. Het college voert het door de gemeenteraad vastgestelde grondbeleid uit. Het Grondbedrijf richt zich op de realisatie en uitvoering van het grondbeleid;

B. Uitvoering grondbeleid
Voor de uitvoering van het grondbeleid per plangebied wordt verwezen naar het programma Wonen en economie.

C. Financiële positie van het Grondbedrijf
De jaarstukken 2022 van het Grondbedrijf geven een uitgebreide uiteenzetting van het financieel resultaat van het Grondbedrijf. Integratie van dit resultaat in de gemeentelijke jaarstukken is zichtbaar in het programma Wonen en economie. Hieronder is die tabel nog verkort weergegeven:

Het werkelijk resultaat over 2022 is € 2,70 miljoen positief. In de begroting is een adequaat beeld geschetst van het Grondbedrijf. Het verschil tussen de begroting na wijziging en het daadwerkelijke resultaat bedraagt slechts € 0,30 miljoen.

Werkelijk resultaat 2022
Zoals bovenstaand vermeld is het werkelijk resultaat 2022 is € 2,70 miljoen positief.
Met inachtneming van dit resultaat is er een nieuw beeld van de financiële positie van het Grondbedrijf per 1-1-2023 beschikbaar. Dit beeld is hieronder voor u weergegeven.

Dit positieve jaarresultaat van € 2,70 miljoen komt door een winstneming bij complex Het Klooster van € 7,22 miljoen. Deze winstneming (volgens de percentage of completion methode) is voorgeschreven door de commissie BBV. Daarnaast zijn voorzieningen gevormd voor de nieuwe grondexploitaties Mondriaanlaan en Politiebureau en is de voorziening voor Blokhoeve, City en Mooi Rijnhuizen opgehoogd.
Het resultaat voor de overige complexen (o.a. snippergroen/ verhuur commerciële ruimte/ erfpachtcomplex) is € 0,47 miljoen. De rente verlieslatende complexen is € -0,29 miljoen.
De voorziening verlieslatende complexen wijzigt met € -4,70 miljoen.

Resultaatbestemming
Er wordt voorgesteld het saldo van het werkelijke resultaat (€ 2,70 miljoen) plus de correcties eerdere VPB aangiftes (€ 0,07 miljoen) minus de afdracht aan de algemene dienst vanwege de plan- & vat-kosten (€ 0,42 miljoen) toe te voegen aan de Reserve Grondbedrijf.

Na resultaatbestemming is de stand van de Reserve Grondbedrijf per 1 januari 2023 € 30,15 miljoen.

De voorziening wordt bepaald aan de hand van het contante resultaat per complex. De voorziening Lekboulevard neemt af met € 1,75 miljoen door de gunstige grondverkoop begin 2022. Bij Blokhoeve is de voorziening met € 0,98 miljoen toegenomen door gestegen kosten voor de verkabeling van de hoogspanningsleiding. Ook in City is als gevolg van de inflatie de voorziening toegenomen met € 2,29 miljoen. Voor Mooi Rijnhuizen is afgelopen jaar voor het eerst een voorziening gevormd. Voorgaande jaren werd het tekort enkel geoormerkt binnen de Reserve Grondbedrijf. Bij de overige complexen zijn de verschillen ten opzichte van vorig jaar relatief klein.

Conclusie
De economische ontwikkelingen in 2022 werden sterk beïnvloed door de relatief hoge inflatie en oplopende rente. Op dit moment lijkt het erop dat de prijsstijgingen voorlopig zullen afvlakken. De markt lijkt vanwege de hoge hypotheekrentes op zijn voorlopige hoogtepunt. Deze veronderstelling is gebaseerd op het feit dat het aantal overbiedingen langzaam afneemt en de stijging in de transactieprijzen afvlakt. Er bestaat echter nog steeds een grote vraag naar woningbouw, echter drukt de hypotheekrente en de energieprijzen de betaalbaarheid van de woningen.

We hebben als gemeente een grote portefeuille aan lopende grondexploitatieprojecten en blijven dus ook risico's houden. De Reserve Grondbedrijf is toegenomen met € 2,35 miljoen tot € 30,15 miljoen positief na resultaatbestemming.

De gemeente moet voorzichtig blijven met de ramingen van toekomstige grondopbrengsten. Als Grondbedrijf blijven we de lopende grondexploitaties nauwlettend in de gaten houden door een goede analyse van de risico’s, een lage parameter voor opbrengstenstijgingen en goede ontwikkelstrategieën.